czwartek, 18 lutego 2016

Jak przygotować się do zaciągnięcia kredytu hipotecznego prowadząc własną firmę


Prowadzenie własnej firmy w Polsce to nie jest prosta sprawa. Ma ono na pewno swoje plusy i każdy, szczególnie ten komu udało się osiągnąć na tym polu jakiś sukces, pewnie to potwierdzi, ale codzienność bywa często dużo bardziej krętą drogą w porównaniu z uzyskiwaniem dochodu będąc zatrudnionym na etacie. Ta kręta droga pojawia się oczywiście również w sytuacji, kiedy osoba prowadząca działalność gospodarczą postanowi kupić sobie dom, mieszkanie lub działkę i zakup ten będzie chciała sfinansować kredytem hipotecznym. I tu na dzień dobry pojawia się pierwsza pułapka. Człowiek przedsiębiorczy potrafi planować swoje wydatki i decyzję o zakupie nieruchomości podejmie w momencie, w którym dojdzie do wniosku - stać mnie. Czyli będzie miał świadomość, że to co zarabia pozwoli mu dalej spokojnie prowadzić firmę i dodatkowo przeznaczyć określoną kwotę na spłatę rat kredytowych. Człowiek przedsiębiorczy cały czas myśli także o tym jak wykazać wysokie koszty prowadzenia swojej działalności. A wszystko po to żeby uniknąć płacenia wyższych podatków, które przecież lepiej omijać, bo to strata pieniędzy i dlatego też człowiek przedsiębiorczy mechanizmy generowania mniej lub bardziej prawdziwych kosztów ma opanowane do perfekcji, z czego zresztą jest dumny. I tu pojawia się najczęstszy problem. A jaki to problem? Brak zdolności kredytowej. Widziałem już wiele reakcji zaskoczonych ludzi, którzy mówili: ale jak to, przecież ja dobrze zarabiam, bank na pewno coś źle policzył, niemożliwe żeby proponowali tak niską kwotę kredytu. Niestety to możliwe. I niestety w takiej sytuacji na szybko nie da się zbyt wiele zrobić. Dlatego poprzez ten wpis chciałbym pomóc wszystkim osobom prowadzącym własne firmy w przygotowaniu się do zaciągnięcia kredytu hipotecznego.

1.       Minimalny okres prowadzenia firmy

Jeżeli prowadzisz firmę krócej niż rok to daj sobie spokój z kredytem. No chyba, że jest to kontynuacja pracy, którą wykonywałeś wcześniej będąc zatrudnionym na etacie lub nowa firma, która wyodrębniona została z innej firmy, którą wcześniej prowadziłeś. Ale ponieważ to rzadkie przypadki, dlatego trzeba przyjąć zasadę, że wniosek o kredyt hipoteczny powinny składać osoby, które swoją działalność prowadzą od minimum dwóch lat. I to dwóch lat rozumianych jako pełne, rozliczone dwa lata podatkowe, a nie 24 miesiące kalendarzowe. Bank najczęściej poprosi o książkę przychodów i rozchodów za pełne miesiące roku bieżącego, PIT za rok poprzedni, ale często także o PIT za dwa lata wstecz i na tej podstawie wyliczy dochód.

2.       Sprawdzenie baz

Koniecznie sprawdź swoje raporty we wszelkich możliwych dostępnych bazach typu BIK czy KRD. Dzięki temu dowiesz się jak jesteś oceniany jako potencjalny kredytobiorca, a przy okazji będziesz wiedział czy w bazach nie ma „niespodzianek” typu jakaś dawno zapomniana karta kredytowa lub taka, o której istnieniu nawet nie masz pojęcia, bo dostałeś ją z automatu jak kilka lat wcześniej kupowałeś na raty telewizor. To bardzo ważne żeby w bazach sytuacja wyglądała jak najlepiej, bo to znacznie zwiększa szanse na kredyt. Sprawdzając bazy na początku swoich starań o kredyt masz czas żeby ewentualne problemy wyprostować. Pamiętać też należy, że jeżeli w ostatnich 2-3 latach były jakieś opóźnienia w spłatach innych kredytów przekraczające 30 dni, to szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego bardzo zmaleją i nawet jeżeli nie spadną do zera, to na pewno kredyt będzie miał podwyższoną marżę.

3.       Dochód, przychód i koszty prowadzonej działalności gospodarczej

Każdy bank lubi kiedy klient starający się o kredyt ma wysoki i stabilny dochód, najlepiej rok do roku pokazujący tendencję rosnącą. Wiadomo, że nie zawsze się tak da, ale trzeba robić możliwie dużo żeby bank w taki sposób klienta prowadzącego własną firmę postrzegał. Dlatego planując zaciągnięcie kredytu warto skontaktować się z dobrym doradcą kredytowym i poprosić o wyliczenia, które dostarczą wiedzy na temat wysokości dochodu, który to dochód pozwoli uzyskać zdolność kredytową na zakup wybranej nieruchomości. Następnie należy dodać do tych wyliczeń 10-20% i to postawić sobie z cel na najbliższą przyszłość. Bank będzie opierał się na średnim dochodzie za okres ostatnich 12-24 miesięcy. Im gorsze wyniki wykazywało się w przeszłości tym więcej czasu będzie potrzeba na pochwalenie się dobrym wynikiem. Poprawić wynik jest najłatwiej obniżeniem kosztów i od tego najczęściej należy zacząć. Optymalnie jest składać wniosek o kredyt hipoteczny w połowie roku, ponieważ wówczas większość banków poprosi tylko o PIT za zeszły rok i aktualną książkę przychodów i rozchodów. Planując w taki sposób złożenie wniosku dajesz sobie szansę na wykazanie większych kosztów prowadzenia działalności w drugiej połowie roku, kiedy już jesteś szczęśliwym posiadaczem kredytu i bank już nie sprawdza czy wykazujesz w dokumentach finansowych dochód czy stratę. A pierwszych kilka miesięcy roku bieżącego daje także możliwość wykazania odpowiednich wyników w książce przychodów i rozchodów, która często u kredytobiorców prowadzona jest dość brawurowo i która jest trudna do sprawdzenia w sposób dogłębny przez banki…

4.       Zobowiązania kredytowe

Jeżeli spłacasz już jakieś kredyty firmowe lub prywatne to zadbaj o to, aby dawały one możliwie jak najmniejsze miesięczne obciążenia. Im mniej zobowiązań tym wyższa zdolność kredytowa. Zdolności nie musisz podbijać tylko wyższym dochodem, możesz to także zrobić obniżeniem dotychczas spłacanych rat innych kredytów. To co się da po prostu spłać. Jeżeli nie możesz spłacić to postaraj się wydłużyć okresy kredytów, albo połączyć je w jeden z maksymalnie długim okresem. Jeżeli masz w firmie kredyt obrotowy to spróbuj zastąpić go faktoringiem, który nie będzie brany pod uwagę przez bank. Jeżeli masz karty kredytowe to zamknij wszystkie te, z których nie korzystasz i które nie są już potrzebne – limity kart i linii kredytowych w kontach również obniżają zdolność kredytową. Jeżeli korzystasz lub planujesz skorzystać z leasingu to pamiętaj żeby był to leasing operacyjny, bo on będzie traktowany jako koszt prowadzonej działalności w przeciwieństwie do leasingu finansowego, który bank potraktuje jak zwykły kredyt. I nigdy nie zgadzaj się na poręczanie kredytów innym osobom, bo będzie to potraktowane przez bank tak samo jak kredyt, z którego sam byś korzystał. A jeżeli już taki kredyt poręczyłeś to postaraj się jakoś zgrabnie z tego wycofać.

5.       Zobowiązania wobec ZUS i Urzędu Skarbowego

Zadbaj o to żeby nie mieć żadnych zaległości w płaceniu składek i zaliczek. Jeżeli miałeś takie zaległości w przeszłości i znalazłeś jakieś porozumienie np. z ZUS-em, skutkujące rozłożeniem długu na raty, to spłać go jak najszybciej. Bank nie może zobaczyć żadnych niepokojących informacji na zaświadczeniach, które z obu tych instytucji będziesz musiał pobrać. Takie zaświadczenia mają ważność 30 dni i najczęściej trzeba je przedstawić bankowi tuż przed uruchomieniem kredytu.

6.       Historie rachunków bankowych

Bank poprosi o historię rachunku firmowego i osobistego. Najczęściej za okres ostatnich 6 miesięcy. Zadbaj o to żeby na tych rachunkach nie pojawiały się informacje o tym wszystkim do czego nie chcesz się przyznać i o tym co może świadczyć o prowadzeniu rozrzutnego trybu życia. Pokaż, że robisz zakupy w osiedlowym sklepie, hipermarkecie lub dwa razy w miesiącu tankujesz samochód. Pokaż, że regularnie opłacasz telefon, prąd, gaz i czynsz za mieszkanie. Ale już tego, że jadasz w drogich restauracjach, wyjeżdżasz na egzotyczne wakacje, opłacasz kilka polis na życie, a dzieci uczęszczają na wiele drogich zajęć dodatkowych, lepiej nie pokazuj i te płatności wykonuj z rachunku w innym banku, którego nie traktujesz jako swój główny rachunek i którego historii nie pokażesz. Jeżeli płacisz alimenty, do których nie chcesz się przyznać lub z jakiegoś powodu z konta pieniądze ściągnął w formie egzekucji komornik – tego też w historii rachunku bank zobaczyć nie może.

7.       Portale społecznościowe

Ten punkt dotyczy wszystkich osób starających się o kredyt bez względu na to czy prowadzą własną firmę czy nie.  Ale ponieważ klienci prowadzący własne firmy są przez banki traktowanie jako ci bardziej ryzykowni, dlatego pozornie nieistotne szczegóły także mogą stanowić problem. Do tej kategorii należy zaliczyć wszelkiego rodzaju miejsca w Internecie, gdzie ludzie bez żadnych hamulców obnażają dużą część swojej prywatności i nie starcza im już wyobraźni na dojście do prostego wniosku, że to co pokazują w sieci może nie tylko zachwycić ich znajomych, ale także dostarczyć ważnych informacji chociażby bankom w trakcie procesu weryfikacji klienta. Portale społecznościowe to miejsca, gdzie banki chętnie zaglądają i czerpią informacje o swoich potencjalnych klientach. Dlatego jeżeli jesteś aktywny a takich miejscach lub masz współmałżonka, który taką aktywnością się wykazuje, to zadbaj o to żeby wszystkie zbędne treści zlikwidować lub tak ograniczyć do nich dostęp, aby nikt kogo nie znasz nie mógł się z nimi zapoznać.

Mam nadzieję, że powyższe wskazówki okażą się przydatne. Oczywiście istnieje jeszcze szereg innych szczegółów, które warto brać pod uwagę planując złożenie wniosku o kredyt hipoteczny, ale ponieważ mają one charakter bardziej indywidualny i nie zawsze dotyczą każdego klienta, w tym tekście pisać o nich już nie będę. Zresztą muszę też coś zostawić na czas indywidualnej rozmowy lub korespondencji z osobami, które zainteresują się tą tematyką i które będą chciały skorzystać z mojej pomocy przy ubieganiu się o kredyt.
Niezmiennie zachęcam do kontaktu z nami i korzystania z polecanych przez nas produktów kredytowych.

6 komentarzy:

  1. Przydatny artykuł, ale mam pytanie, Czy karty kredytowe, z których korzystamy prywatnie mają jakieś znaczenie przy ocenie ogólnej?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Kartą kredytową bardzo dobrze można sobie w krótkim czasie zbudować historię kredytową. Ale warto posługiwać się nią rozsądnie i nie korzystać ze zbyt wysokich limitów, bo one obniżają zdolność kredytową. Do szczegółów transakcji banki rzadko zaglądają, no chyba że kartę posiada się w banku, w którym składa się wniosek o kredyt hipoteczny.

      Usuń
    2. Czyli karta pomoże nam jeszcze bardziej, o to mi właśnie chodziło, dziękuję za odpowiedź :)

      Usuń
  2. Witaj, super artykuł. Kilka z tych porad pomogło moim znajomym a myślę, że i mnie :)

    OdpowiedzUsuń
  3. Jedno mnie zastanawia - czy banki naprawdę zaglądają na portale społecznościowe tam szukając informacji? Nie wiem w jaki sposób to może być bankowi przydatne... :)

    OdpowiedzUsuń