poniedziałek, 17 grudnia 2018

Kredyty hipoteczne - zdolność kredytowa


Podobno statystyczny Polak chodzi do filharmonii średnio raz na 80 lat. Miejsce to jakoś specjalnie nie przyciąga, a jak już ktoś tam trafi, to często doświadcza nietypowego zjawiska. Wiele osób już się przekonało, że jak idą na koncert do filharmonii na godzinę 19.00 i po trzech godzinach spojrzą na zegarek, to okazuje się, że jest… 19.15. I widzę w tym przykładzie duże podobieństwo do zaciągania kredytu hipotecznego. Większość ludzi kredyt hipoteczny zaciąga raz w życiu lub wcale, a jak już się na ten krok zdecydują, to proces wnioskowania traktują jak drogę przez mękę. Ten cały gąszcz formalności, dokumentów i procedur bankowych, to zdecydowanie najmniej przyjemna część procesu zakupu nieruchomości. Są oczywiście tacy, którzy mają pieniądze i transakcję finansują z własnych środków, są też tacy, którzy kredyty hipoteczne zaciągali już kilka razy w życiu i czują się w tym bardzo pewnie, ale jednak dla większości jest to trudne doświadczenie i czują się w nim zagubieni. Zdecydowanie ciekawsze jest planowanie urządzenia salonu lub ogrodu, wybór mebli, drewna na podłogę, koloru ścian czy sprzętu elektronicznego. Ale o kredycie niestety też trzeba pomyśleć i to bezsprzecznie zanim rozpocznie się tę przyjemniejszą część planowania, o której napisałem w poprzednim zdaniu. Często trafiają do mnie klienci, którzy mieszkanie lub dom wybierają najpierw, a dopiero później sprawdzają czy bank też podziela opinię, że ich na to stać. A niestety często spojrzenie banku bywa mniej optymistyczne niż spojrzenie klienta. I pół biedy jeżeli kończy się to tylko na rozczarowaniu. Gorzej, jeżeli doszło już do zawarcia umowy przedwstępnej i wpłacenia zaliczki. Odzyskanie tych pieniędzy bywa skomplikowane jeżeli okaże się, że jednak nie uda się uzyskać od banku wystarczającej kwoty pozwalającej na finalizację transakcji. Zdolność kredytową można sprawdzić bardzo szybko. Dla doświadczonego pracownika banku lub pośrednika kredytowego to maksymalnie kilkanaście minut pracy. I dla każdego powinien być to bezwarunkowo pierwszy krok w procesie planowania zakupu mieszkania. To jak sprawdzenie pogody przed wyruszeniem w wyprawę wysokogórską. Wielu klientów wychodzi z założenia, że jak według ich własnej oceny stać ich na płacenie miesięcznej raty, to bank na pewno im nie odmówi. To duży błąd, ponieważ istnieje wiele czynników, które powodują, że zdolność kredytowa może być przez bank obniżona. Oto kilka przykładowych powodów wpływających na obniżenie zdolności kredytowej:

- spłacasz aktualnie inne kredyty? Bank zsumuje ich miesięczne raty i o ich wysokość obniży Twój dochód.

- posiadasz limity kredytowe w kontach lub na kartach kredytowych? Jeśli tak, to nawet jak nie są wykorzystane, bank uwzględni je i również obniży Twój dochód. Średnio o kilka procent łącznej wartości takich limitów.

- poręczyłeś komuś jego kredyt? Może i postąpiłeś szlachetnie i podałeś komuś pomocną dłoń, ale z punktu widzenia Twoich starań o kredyt hipoteczny, to błąd. Bank potraktuje taki kredyt jak Twój własny i ten fakt również wpłynie na obniżenie Twojego dochodu.

- prowadzisz działalność gospodarczą i masz zobowiązania finansowe na firmę? To często także będzie miało wpływ na obniżenie Twojego dochodu.

- dostajesz świadczenie 500 plus lub alimenty na dziecko? Nie licz na to, że bank uwzględni te świadczenia jako składnik Twojego dochodu. Co najwyżej przyjmie trochę mniejsze koszty utrzymania rodziny.

- prowadzisz wystawne życie i miesięczne koszty utrzymania Twojej rodziny są wysokie? Jeżeli przyznasz się bankowi do wszystkiego, to również będzie to miało negatywny wpływ na Twoją zdolność kredytową.

- wynajmujesz nieruchomość i czerpiesz z tego dochód, pracujesz na podstawie umowy o pracę na czas określony, która wkrótce się kończy lub dopiero co się rozpoczęła, pracujesz dodatkowo na umowę o dzieło lub zlecenie, prowadzisz od kilku miesięcy działalność gospodarczą, uzyskujesz dochód z dywidendy, otrzymujesz świadczenie socjalne? Pamiętaj, że te wszystkie źródła dochodu nie są specjalnie lubiane przez banki i trzeba spełnić wiele warunków żeby bank przyjął taki dochód do zdolności kredytowej.

Dodatkowo bardzo ważnym elementem wpływającym na zdolność kredytową jest długość umowy kredytowej, którą podpiszesz z bankiem. Im dłuższa umowa, tym niższa miesięczna rata, a im niższa miesięczna rata, tym wyższa zdolność kredytowa. Obecnie większość banków udziela kredytów maksymalnie na 30 lat, ale pod warunkiem, że w momencie spłaty ostatniej raty kredytu, Twój wiek nie przekroczy 70 lat. Jeżeli nie ukończyłeś jeszcze 40 lat, to dla banku jesteś młody i możesz ubiegać się o najdłuższe kredyty. Ale jeżeli już ukończyłeś, to musisz liczyć się z ograniczeniami – niestety człowiek to nie stary samochód sprowadzony z Niemiec, blach nie da się łatwo przebić, a licznika przebiegu cofnąć…

Na koniec jeszcze raz wszystkich zachęcam – przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości koniecznie sprawdźcie w pierwszej kolejności swoją zdolność kredytową, a dopiero później odwiedzajcie dewelopera, agenta nieruchomości, targi nieruchomości i wszystkie inne miejsca, gdzie można znaleźć i szybko zachwycić się swoim wymarzonym mieszkaniem. Dzięki temu życie będzie prostsze. Zaoszczędzicie sobie niepotrzebnych rozczarowań, stresów, kosztów, kłótni z żoną/mężem/partnerem. A jak nie macie czasu na szukanie osoby, która policzy Waszą zdolność kredytową, to zawsze zapraszam do kontaktu ze mną.

 

poniedziałek, 10 grudnia 2018

Po przerwie


Mój blog obrósł grubą warstwą kurzu, pojawiło się na nim też kilka pajęczyn… Blisko półtora roku przerwy zrobiło swoje. Ale właśnie użyłem kilku detergentów, odświeżaczy, płynów regeneracyjnych i przywróciłem go do stanu używalności. Może jeszcze nie błyszczy z daleka i nie przyciąga wartościowymi treściami, ale o to zadbam w kolejnych tygodniach. Niestety – a może to dobrze – będzie trochę monotematycznie. Skupię się głównie na wszystkim co wiąże się z kredytami hipotecznymi, bo ta tematyka zajmuje ostatnio najwięcej czasu w moim życiu zawodowym. Mam nadzieję, że znajdziecie tu trochę praktycznych wskazówek, informacji o nowościach i najważniejszych zmianach na rynku. Liczę też na pytania i propozycje tematów, o których chcielibyście poczytać, a na które ja sam nie wpadnę. Oczywiście jak coś mnie podkusi albo sprowokuje, to od czasu do czasu napiszę też o czymś innym niż hipoteki. Ale to pewnie nie zdarzy się często. No dobrze, na dziś wystarczy. Zaglądajcie tu czasem – zapraszam.

środa, 21 czerwca 2017

Atrakcyjna promocja kredytu hipotecznego

Właśnie zmieniła się pora roku. Początek lata to czas wyprzedaży w wielu sieciach handlowych. Zjawisko to rzadko dotyczy branży bankowej, ale tym razem jeden z banków postanowił zachować się jak agresywna firma z branży odzieżowej i dość odczuwalnie obniżył na najbliższe dwa miesiące cenę swojego kredytu hipotecznego. Marża na poziomie 1,69%, brak prowizji przygotowawczej i brak produktów dodatkowych generujących koszty, powodują, że tę ofertę można śmiało uznać jako absolutną czołówkę wśród ofert kredytów hipotecznych dostępnych aktualnie na rynku. Ma ona pewne ograniczenia, bo nie można sfinansować nią budowy domu lub zakupu mieszkania na rynku pierwotnym, które nie zostało jeszcze ukończone, ale i tak zdecydowana większość przeprowadzanych transakcji, może być tym kredytem finansowana. Rynek mieszkaniowy ruszył z miejsca, transakcji jest coraz więcej i dobrze, że swoje działania stymulujące rynek podejmują również banki. Mam nadzieję, że podobnych decyzji będzie więcej i banki znowu na poważnie zacną się ścigać na atrakcyjne warunki cenowe.
Jeżeli kogoś zainteresuje powyższa oferta i chciałby podyskutować na jej temat bardziej szczegółowo, to serdecznie zapraszam do bezpośredniego kontaktu. Adres mailowy w zakładce "kontakt".

niedziela, 18 czerwca 2017

Coś dla pracowników Pekao i Aliora


W tym roku mamy do czynienia ze zjawiskiem, którego do tej pory w polskiej bankowości jeszcze nie było. Mam na myśli przejmowanie przez skarb państwa lub powiązane z nim spółki, dużych banków. Na pierwszy ogień poszły Pekao SA i Alior. Zakładam, że wielu pracowników tych banków żyje obecnie w stanie stale rosnącej niepewności. Zastanawiają się co ich czeka. Tak się składa, że mam trochę informacji na temat tego jak podobna zmiana warty wyglądała w innej, całkiem dużej instytucji finansowej i poniżej napiszę kilka swoich przemyśleń.
To czego możecie być pewni to duże zmiany. W obu bankach jest wiele atrakcyjnych stanowisk, dlatego jest też wielu chętnych, podobnych do osławionej ostatnio pani Sadurskiej, którzy już przebierają nóżkami i wyobrażają sobie jak to za chwilę zostaną tłustymi kotami. Jeżeli któregoś dnia zobaczycie na korytarzach swoich biur śmiesznych, starszych panów z wąsami i w koszulach z krótkimi rękawami, to będzie to znak, że proces zmian należy uznać za rozpoczęty. Bardzo szybko zaczną znikać też wasi dotychczasowi szefowie. Cięcie będzie do poziomu dyrektorów departamentów. Osoby na niższych stanowiskach mogą w większości spać spokojnie. Kilku członków zarządu i dyrektorów kluczowych departamentów też jeszcze przez jakiś czas zachowa swoje posady – musi przecież być ktoś, kto wie jak zalogować się do systemów i dbać na co dziś o kluczowe obszary funkcjonowania banku. Spodziewajcie się także kilku „testów na lojalność”. Jak któregoś dnia dostaniecie maila, że nowy zarząd banku organizuje wyjazd do Lichenia żeby pomodlić się w intencji prawidłowego funkcjonowania banku i zdrowia jego pracowników, to będzie to właśnie taki test. Wy będziecie mieli z tego bekę, ale ta beka może się szybko obrócić przeciwko wam. Wśród osób pracujących na wyższych stanowiskach znajdą się na pewno tacy, którzy będą chcieli przypodobać się nowej władzy. Znam taki przykład i raczej nie polecam tej drogi. Gość chcąc ratować stanowisko zapisał się do PiS-u, chodził na jakieś spotkania partyjne, miesięcznice, oczywiście grzecznie pojechał do Lichenia, a na końcu i tak go wyrzucili, bo okazało się, że szwagier którejś z wpływowych osób z kierownictwa partii, albo inny pociotek, bardziej zasługuje na pensję tego zwolnionego i zupełnie nie miało znaczenia, że bankowość to dość obca mu dziedzina.
Zauważyć również trzeba, że zupełnie nie mają się o co martwić pracownicy oddziałów. Ktoś przecież musi zarobić i zapracować na chwałę nowych panów. W Aliorze to nawet pewnie będzie można odetchnąć z ulgą, bo presja na wynik i oczekiwania, delikatnie mówiąc, do niskich tam nie należały... Kilka osób poważne urazy psychiczne leczy do dziś. Będzie trochę lżej, ale pojawią się w zamian inne problemy. Nowa władza będzie czuła się w obowiązku żeby trochę pozmieniać w dotychczasowych zasadach. A że w większości o bankowości pojęcie będą mieli mgliste, skończy się na tym, że oferowane przez bank produkty będą mocno oderwane od rzeczywistości, polityka kredytowa nielogiczna, co w skrajnym przypadku doprowadzi do spadku sprzedaży głównych produktów o jakieś 70-80%. Ale na to będziecie już patrzeć z perspektywy pracy w innej firmie i zapewne innej branży. Bo bank was nie zwolni, ale większość z was sama dojdzie do wniosku, że dobra zmiana to przede wszystkim dobry czas na zmianę pracodawcy.

czwartek, 13 kwietnia 2017

Płacisz za swoje konto bankowe? A po co...?


Temat darmowych kont bankowych był już poruszany mnóstwo razy w różnych miejscach, ale ponieważ nadal wiele osób świadomie ponosi wysokie koszty korzystania ze swoich rachunków, postanowiłem pokazać na przykładzie banku ING, jak mieć całkiem dobre konto i nie płacić za nawet złotówki.
Banki nie chcą się z nami dzielić swoimi zyskami, co widać najlepiej analizując aktualne tabele oprocentowania depozytów i kont oszczędnościowych, dlatego uważam, że każdy klient powinien podjąć wyzwanie rzucone przez banki i zrobić wszystko żeby jego bank również nie dostawał od niego pieniędzy. Będzie sprawiedliwie, symetrycznie i zgodnie z zasadami fair play. Idąc do banku i informując doradcę w oddziale o chęci otwarcia konta, z dużym prawdopodobieństwem otrzymamy od niego propozycję takiego rachunku, który na pewno uderzy nas po kieszeni. Będzie tak, bo takie rachunki zaliczają się do realizacji planu sprzedaży doradcy, bo sprzedaż takich rachunków wymuszają na nim jego przełożeni – zarządzanie sprzedażą w wielu bankach nadal nacechowane jest mobbingiem i absurdalną wysokością planów sprzedaży, więc taka postawa pracowników oddziałów nie powinna dziwić. Nie wiem jak to wygląda w ING, być może tam jest normalnie. Zakładam jednak, że wchodząc do oddziału, na początek usłyszymy propozycję „Konta Komfort”, czyli takiego, za które co miesiąc trzeba będzie zapłacić 12 złotych. O tym koszcie usłyszymy na końcu i pewnie dopiero jak się o to sami dopytamy, bo wcześniej usłyszymy o darmowych bankomatach, przelewach, wpłatach i wypłatach, itd. Oczywiście nie ma w tym nic złego, każdy klient na końcu sam podejmuje decyzję czy chce z czegoś skorzystać czy nie i nie jest istotne czy jest właśnie w sklepie rtv, salonie samochodowym czy w banku. Od zawsze jest tak, że sprzedawca w pierwszej kolejności zadba o interes firmy, którą reprezentuje, a dopiero później o interes klienta, operując przy tym słowami, które oczywiście będą dawały złudzenie odwrócenia tej zależności. Dlatego idąc do ING należy poinformować pracownika oddziału o chęci otwarcia konta „Direct” wraz z kontem oszczędnościowym. Oba te rachunki nie mają opłat za ich prowadzenie. Otwierając oba unikamy konieczności ponoszenia opłaty za wpłatę pieniędzy na konto direct w wysokości 9 złotych (opłata dotyczy również wypłat w oddziale), ponieważ dokonując wpłaty na konto oszczędnościowe żadnej opłaty już nie ma. Środki pomiędzy rachunkiem oszczędnościowym a kontem direct można następnie przelać w ciągu kilku sekund przez Internet lub korzystając z aplikacji mobilnej w telefonie. Mając już pieniądze na rachunku direct można zrobić przelew, który jest zawsze bezpłatny. Można również wypłacić je w bankomatach – bezpłatnie w bankomatach ING lub Planet Cash (z tego co ustaliłem również w bankomatach banku BGŻ BNP Paribas - czy jak tam ten bank się teraz nazywa - ponieważ ich obsługuje właśnie Planet Cash). Można wreszcie płacić kartą w sklepach i jeżeli suma transakcji w miesiącu przekroczy 300 złotych, to karta również będzie bez żadnych opłat. 300 złotych to nie jest dużo, ale jak ktoś nie chce mieć nad sobą tego warunku i uniknąć ryzyka poniesienia miesięcznej opłaty za kartę w wysokości 7 złotych, to może z karty zrezygnować, a płatności w sklepach i wypłaty z bankomatów realizować za pomocą Blik’a, który jest bezpłatny. Do tego wszystkiego należy jeszcze dodać, że bankowość internetowa ING oraz ich aplikacja mobilna są proste w obsłudze, a także mają nowoczesny i przyjazny wygląd.

Podsumowując – opisałem powyżej jak można posiadać w pełni funkcjonalne konto i nie dać zarobić bankowi ani złotówki. Oczywiście mam tu na myśli zarobek bezpośredni, w postaci kosztów związanych z prowadzeniem konta, bo w sposób pośredni bank i tak swoje zarobi. W podobny sposób można wyzerować koszty (lub chociaż znacznie je zredukować) także w innych bankach, trzeba tylko zagłębić się trochę w oferty, tabele opłat i prowizji lub poczytać opinie na forach i blogach o tematyce finansowej. To nie jest duży wysiłek, a zaoszczędzone w taki sposób pieniądze w skali roku mogą się zamienić w całkiem sporą kwotę.

środa, 28 grudnia 2016

Kredyty hipoteczne - LTV w 2017 roku (ściągawka)

Zaczynamy zaraz 2017 rok, a to oznacza, że wszystkie osoby zainteresowane zaciągnięciem kredytu hipotecznego, kolejny raz zmierzą się ze zmianami zasad wyznaczania maksymalnego LTV. Oczywiście od pewnego czasu banki mają już metody obejścia przepisów narzucanych przez instytucje regulujące rynek, ale zawsze styczeń przynosi większe lub mniejsze zmiany w poszczególnych ofertach, dlatego poniższa ściągawka może okazać się pomocna. Według mojej wiedzy maksymalne LTV w największych bankach w 2017 roku będzie wyglądało następująco:

90% - Alior, BZ WBK, Getin, Millennium, Pekao SA, PKO BP (bank hipoteczny), Raiffeisen, Deutsche Bank

80% - ING, BGŻ BNP Paribas, Citibank, BOŚ, Eurobank

czwartek, 8 grudnia 2016

Pożyczka hipoteczna z marżą 2,9%


Żyjemy w czasach, w których banki mają w zwyczaju raczej podwyższać ceny swoich usług niż je obniżać. Dlatego z tym większym pozytywnym zaskoczeniem odnotować należy fakt, że znalazł się bank, który dość znacząco na tle konkurencji, obniżył cenę oferowanej przez siebie pożyczki hipotecznej. W ramach tej oferty marża wynosi 2,9%, prowizja 1,9%, LTV 70%, a maksymalny okres trwania umowy to 20 lat. Co ważne – nie ma też obowiązku wykupu żadnych ubezpieczeń, programów inwestycyjnych i innych temu podobnych „atrakcji”. Być może jest to próba ratowania przez bank wyniku rocznego i napompowania kolejki wniosków, ale jaki to by nie był powód, na pewno warto zainteresować się tym produktem, jeżeli ktoś właśnie szuka względnie taniej gotówki na dowolny cel lub korzystnego skonsolidowania już posiadanych kredytów. Więcej informacji na temat oferty można znaleźć pod tym linkiem.