Prowadzenie własnej firmy w
Polsce to nie jest prosta sprawa. Ma ono na pewno swoje plusy i każdy,
szczególnie ten komu udało się osiągnąć na tym polu jakiś sukces, pewnie to
potwierdzi, ale codzienność bywa często dużo bardziej krętą drogą w porównaniu
z uzyskiwaniem dochodu będąc zatrudnionym na etacie. Ta kręta droga pojawia się
oczywiście również w sytuacji, kiedy osoba prowadząca działalność gospodarczą
postanowi kupić sobie dom, mieszkanie lub działkę i zakup ten będzie chciała
sfinansować kredytem hipotecznym. I tu na dzień dobry pojawia się pierwsza
pułapka. Człowiek przedsiębiorczy potrafi planować swoje wydatki i decyzję o
zakupie nieruchomości podejmie w momencie, w którym dojdzie do wniosku - stać
mnie. Czyli będzie miał świadomość, że to co zarabia pozwoli mu dalej spokojnie
prowadzić firmę i dodatkowo przeznaczyć określoną kwotę na spłatę rat
kredytowych. Człowiek przedsiębiorczy cały czas myśli także o tym jak wykazać
wysokie koszty prowadzenia swojej działalności. A wszystko po to żeby uniknąć
płacenia wyższych podatków, które przecież lepiej omijać, bo to strata
pieniędzy i dlatego też człowiek przedsiębiorczy mechanizmy generowania mniej
lub bardziej prawdziwych kosztów ma opanowane do perfekcji, z czego zresztą
jest dumny. I tu pojawia się najczęstszy problem. A jaki to problem? Brak
zdolności kredytowej. Widziałem już wiele reakcji zaskoczonych ludzi, którzy
mówili: ale jak to, przecież ja dobrze zarabiam, bank na pewno coś źle
policzył, niemożliwe żeby proponowali tak niską kwotę kredytu. Niestety to
możliwe. I niestety w takiej sytuacji na szybko nie da się zbyt wiele zrobić. Dlatego
poprzez ten wpis chciałbym pomóc wszystkim osobom prowadzącym własne firmy w
przygotowaniu się do zaciągnięcia kredytu hipotecznego.
1.
Minimalny
okres prowadzenia firmy
Jeżeli prowadzisz firmę krócej
niż rok to daj sobie spokój z kredytem. No chyba, że jest to kontynuacja pracy,
którą wykonywałeś wcześniej będąc zatrudnionym na etacie lub nowa firma, która
wyodrębniona została z innej firmy, którą wcześniej prowadziłeś. Ale ponieważ
to rzadkie przypadki, dlatego trzeba przyjąć zasadę, że wniosek o kredyt
hipoteczny powinny składać osoby, które swoją działalność prowadzą od minimum
dwóch lat. I to dwóch lat rozumianych jako pełne, rozliczone dwa lata
podatkowe, a nie 24 miesiące kalendarzowe. Bank najczęściej poprosi o książkę
przychodów i rozchodów za pełne miesiące roku bieżącego, PIT za rok poprzedni,
ale często także o PIT za dwa lata wstecz i na tej podstawie wyliczy dochód.
2.
Sprawdzenie
baz
Koniecznie sprawdź swoje raporty
we wszelkich możliwych dostępnych bazach typu BIK czy KRD. Dzięki temu dowiesz
się jak jesteś oceniany jako potencjalny kredytobiorca, a przy okazji będziesz
wiedział czy w bazach nie ma „niespodzianek” typu jakaś dawno zapomniana karta
kredytowa lub taka, o której istnieniu nawet nie masz pojęcia, bo dostałeś ją z
automatu jak kilka lat wcześniej kupowałeś na raty telewizor. To bardzo ważne
żeby w bazach sytuacja wyglądała jak najlepiej, bo to znacznie zwiększa szanse
na kredyt. Sprawdzając bazy na początku swoich starań o kredyt masz czas żeby
ewentualne problemy wyprostować. Pamiętać też należy, że jeżeli w ostatnich 2-3
latach były jakieś opóźnienia w spłatach innych kredytów przekraczające 30 dni,
to szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego bardzo zmaleją i nawet jeżeli nie
spadną do zera, to na pewno kredyt będzie miał podwyższoną marżę.
3.
Dochód,
przychód i koszty prowadzonej działalności gospodarczej
Każdy bank lubi kiedy klient
starający się o kredyt ma wysoki i stabilny dochód, najlepiej rok do roku
pokazujący tendencję rosnącą. Wiadomo, że nie zawsze się tak da, ale trzeba robić
możliwie dużo żeby bank w taki sposób klienta prowadzącego własną firmę
postrzegał. Dlatego planując zaciągnięcie kredytu warto skontaktować się z
dobrym doradcą kredytowym i poprosić o wyliczenia, które dostarczą wiedzy na
temat wysokości dochodu, który to dochód pozwoli uzyskać zdolność kredytową na
zakup wybranej nieruchomości. Następnie należy dodać do tych wyliczeń 10-20% i
to postawić sobie z cel na najbliższą przyszłość. Bank będzie opierał się na
średnim dochodzie za okres ostatnich 12-24 miesięcy. Im gorsze wyniki
wykazywało się w przeszłości tym więcej czasu będzie potrzeba na pochwalenie
się dobrym wynikiem. Poprawić wynik jest najłatwiej obniżeniem kosztów i od
tego najczęściej należy zacząć. Optymalnie jest składać wniosek o kredyt
hipoteczny w połowie roku, ponieważ wówczas większość banków poprosi tylko o
PIT za zeszły rok i aktualną książkę przychodów i rozchodów. Planując w taki
sposób złożenie wniosku dajesz sobie szansę na wykazanie większych kosztów
prowadzenia działalności w drugiej połowie roku, kiedy już jesteś szczęśliwym
posiadaczem kredytu i bank już nie sprawdza czy wykazujesz w dokumentach
finansowych dochód czy stratę. A pierwszych kilka miesięcy roku bieżącego daje
także możliwość wykazania odpowiednich wyników w książce przychodów i
rozchodów, która często u kredytobiorców prowadzona jest dość brawurowo i która
jest trudna do sprawdzenia w sposób dogłębny przez banki…
4.
Zobowiązania
kredytowe
Jeżeli spłacasz już jakieś
kredyty firmowe lub prywatne to zadbaj o to, aby dawały one możliwie jak
najmniejsze miesięczne obciążenia. Im mniej zobowiązań tym wyższa zdolność
kredytowa. Zdolności nie musisz podbijać tylko wyższym dochodem, możesz to
także zrobić obniżeniem dotychczas spłacanych rat innych kredytów. To co się da
po prostu spłać. Jeżeli nie możesz spłacić to postaraj się wydłużyć okresy
kredytów, albo połączyć je w jeden z maksymalnie długim okresem. Jeżeli masz w
firmie kredyt obrotowy to spróbuj zastąpić go faktoringiem, który nie będzie
brany pod uwagę przez bank. Jeżeli masz karty kredytowe to zamknij wszystkie
te, z których nie korzystasz i które nie są już potrzebne – limity kart i linii
kredytowych w kontach również obniżają zdolność kredytową. Jeżeli korzystasz
lub planujesz skorzystać z leasingu to pamiętaj żeby był to leasing operacyjny,
bo on będzie traktowany jako koszt prowadzonej działalności w przeciwieństwie
do leasingu finansowego, który bank potraktuje jak zwykły kredyt. I nigdy nie
zgadzaj się na poręczanie kredytów innym osobom, bo będzie to potraktowane
przez bank tak samo jak kredyt, z którego sam byś korzystał. A jeżeli już taki
kredyt poręczyłeś to postaraj się jakoś zgrabnie z tego wycofać.
5.
Zobowiązania
wobec ZUS i Urzędu Skarbowego
Zadbaj o to żeby nie mieć żadnych
zaległości w płaceniu składek i zaliczek. Jeżeli miałeś takie zaległości w
przeszłości i znalazłeś jakieś porozumienie np. z ZUS-em, skutkujące
rozłożeniem długu na raty, to spłać go jak najszybciej. Bank nie może zobaczyć
żadnych niepokojących informacji na zaświadczeniach, które z obu tych
instytucji będziesz musiał pobrać. Takie zaświadczenia mają ważność 30 dni i
najczęściej trzeba je przedstawić bankowi tuż przed uruchomieniem kredytu.
6.
Historie
rachunków bankowych
Bank poprosi o historię rachunku
firmowego i osobistego. Najczęściej za okres ostatnich 6 miesięcy. Zadbaj o to
żeby na tych rachunkach nie pojawiały się informacje o tym wszystkim do czego
nie chcesz się przyznać i o tym co może świadczyć o prowadzeniu rozrzutnego
trybu życia. Pokaż, że robisz zakupy w osiedlowym sklepie, hipermarkecie lub
dwa razy w miesiącu tankujesz samochód. Pokaż, że regularnie opłacasz telefon,
prąd, gaz i czynsz za mieszkanie. Ale już tego, że jadasz w drogich
restauracjach, wyjeżdżasz na egzotyczne wakacje, opłacasz kilka polis na życie,
a dzieci uczęszczają na wiele drogich zajęć dodatkowych, lepiej nie pokazuj i
te płatności wykonuj z rachunku w innym banku, którego nie traktujesz jako swój
główny rachunek i którego historii nie pokażesz. Jeżeli płacisz alimenty, do
których nie chcesz się przyznać lub z jakiegoś powodu z konta pieniądze
ściągnął w formie egzekucji komornik – tego też w historii rachunku bank
zobaczyć nie może.
7.
Portale
społecznościowe
Ten punkt dotyczy wszystkich osób
starających się o kredyt bez względu na to czy prowadzą własną firmę czy nie. Ale ponieważ klienci prowadzący własne firmy
są przez banki traktowanie jako ci bardziej ryzykowni, dlatego pozornie
nieistotne szczegóły także mogą stanowić problem. Do tej kategorii należy
zaliczyć wszelkiego rodzaju miejsca w Internecie, gdzie ludzie bez żadnych
hamulców obnażają dużą część swojej prywatności i nie starcza im już wyobraźni
na dojście do prostego wniosku, że to co pokazują w sieci może nie tylko
zachwycić ich znajomych, ale także dostarczyć ważnych informacji chociażby
bankom w trakcie procesu weryfikacji klienta. Portale społecznościowe to
miejsca, gdzie banki chętnie zaglądają i czerpią informacje o swoich
potencjalnych klientach. Dlatego jeżeli jesteś aktywny a takich miejscach lub
masz współmałżonka, który taką aktywnością się wykazuje, to zadbaj o to żeby
wszystkie zbędne treści zlikwidować lub tak ograniczyć do nich dostęp, aby nikt
kogo nie znasz nie mógł się z nimi zapoznać.
Mam nadzieję, że powyższe
wskazówki okażą się przydatne. Oczywiście istnieje jeszcze szereg innych
szczegółów, które warto brać pod uwagę planując złożenie wniosku o kredyt
hipoteczny, ale ponieważ mają one charakter bardziej indywidualny i nie zawsze
dotyczą każdego klienta, w tym tekście pisać o nich już nie będę. Zresztą muszę
też coś zostawić na czas indywidualnej rozmowy lub korespondencji z osobami,
które zainteresują się tą tematyką i które będą chciały skorzystać z mojej pomocy
przy ubieganiu się o kredyt.
Niezmiennie zachęcam do kontaktu z nami i korzystania
z polecanych przez nas produktów kredytowych.
