Tym razem kilka zdań postanowiłem poświęcić tematowi, który dla wielu osób myślących o zaciągnięciu kredytu hipotecznego bywa trudną przeszkodą. Tematem tym jest wkład własny. Czasy, w których banki nie wymagały wkładu własnego już dawno minęły, i teraz, zgodnie z oczekiwaniami instytucji nadzorujących rynek finansowy, każdy kredytobiorca powinien posiadać minimum 20% własnych środków. Co prawda część banków wymaga tylko 10% wkładu własnego, ale trzeba liczyć się z tym, że warunki cenowe takiego kredytu mogą być wyższe od standardowych, a dla wielu osób również te 10% może okazać się kwotą trudną do zdobycia. Jeżeli dodamy do tego stały wzrost cen nieruchomości, to istnieje duże prawdopodobieństwo, że zgromadzenie odpowiednich kwot pozwalających wnieść wkład własny do transakcji zakupu nieruchomości, może z każdym rokiem stanowić coraz większe wyzwanie. Co zatem można zrobić, żeby problem ten nie zablokował możliwości zakupu wymarzonego mieszkania lub domu? Poniżej kilka moich wskazówek:
- teoretycznie bank udzielający kredytu hipotecznego oczekuje, że wkład własny nie będzie pochodził z innego kredytu. W praktyce jednak wiele osób posiłkuje się w tym celu kredytem gotówkowym, linią kredytową w rachunku osobistym lub linią kredytową w rachunku firmowym jeżeli ktoś prowadzi działalność gospodarczą. Tego typu finansowanie z reguły jest na dowolny cel i banki nie będą wnikać na co klient przeznaczy pieniądze. Trzeba jednak taką operację przeprowadzić mądrze i dyskretnie. Na pewno o takie finansowanie należy wnioskować w innym banku niż ten, w którym złożymy wniosek o kredyt hipoteczny. Ważne również żeby wypłata środków nastąpiła na inny rachunek niż ten, którego historia zostanie dołączona do wniosku o kredyt hipoteczny (bank wymaga historii rachunku bankowego, na który wpływa wynagrodzenie klienta). Jeżeli ktoś będzie miał obawy, że zaciągnięcie kredytu gotówkowego za bardzo obciąży jego zdolność kredytową, zawsze o taki kredyt może zawnioskować dopiero w momencie, w którym ma już wydaną pozytywną decyzję kredytową dla kredytu hipotecznego lub nawet po podpisaniu umowy kredytu hipotecznego.
- w niektórych bankach wkładem własnym może być inna nieruchomość, której jesteśmy właścicielem i która nie jest obciążona hipoteką. Wówczas 100% ceny zakupu nowej nieruchomości będzie stanowić pewien procent łącznej wartości obu nieruchomości, a pozostała część będzie wyznaczała nasz wkład własny. Dla przykładu, jeżeli kupujemy mieszkanie o wartości 600 tys. zł, a posiadamy już mieszkanie o wartości 200 tys. zł, to łączna ich wartość wyniesie 800 tys. zł, a to oznacza, że nasz wkład własny kształtuje się na poziomie 25% bez wpłacenia nawet złotówki własnych pieniędzy. Taki mechanizm najczęściej stosuje się przy kredytach na budowę domu, kiedy klient posiada już własną działkę, a jej wartość, potwierdzona wyceną, jest traktowana przez banki jako wkład własny wniesiony do rozpoczynającej się inwestycji. Ale, jak napisałem w poprzednich zdaniach, do transakcji mieszkaniowych tę metodę również można wykorzystać.
- decydując się na zakup działki oraz budowę domu i chcąc sfinansować to jednym kredytem, warto poszukać banku, który umożliwi wpłatę wkładu własnego dopiero pod koniec realizacji takiej inwestycji. Nie pozwala to całkowicie wyeliminować obowiązku zgromadzenia pieniędzy na wkład własny, ale zawsze pozwala moment ich wpłaty dość znacznie przesunąć w czasie, a dodatkowo, przy mądrym rozpisaniu kosztorysu i oszczędnościach na poszczególnych etapach budowy, można doprowadzić do sytuacji, w której własnych pieniędzy będzie trzeba przeznaczyć mniej niż pierwotnie zakładaliśmy.
- jeżeli zakup nowego mieszkania wiąże się jednocześnie ze sprzedażą dotychczasowego mieszkania i czynności te odbywają się równolegle, to fakt ten również można wykorzystać w rozmowach z bankiem doprowadzając do sytuacji, w której pieniądze ze sprzedaży dotychczasowego mieszkania (lub ich część) również zostaną potraktowane przez bank jako wkład własny. Nie będę tu wchodził w szczegóły, ponieważ taka operacja może odbywać się na różne sposoby. Każdy przypadek należy traktować indywidualnie, ale zastanawiając się nad wyborem kredytu hipotecznego warto porozmawiać o tym najlepiej z kilkoma bankami i ocenić, gdzie najbardziej przyjaźnie do tego podejdą.
- rzadko bo rzadko, ale niektóre osoby posiadają coś takiego jak książeczka mieszkaniowa, na której przez lata gromadzone były pieniądze. Te środki oczywiście również mogą być potraktowane przez bank udzielający kredytu hipotecznego jako wkład własny.
- jeżeli przed zakupem nieruchomości lub rozpoczęciem budowy domu ponieśliśmy jakieś koszty na zadatki i zaliczki, zakup materiałów budowlanych, na roboty budowlane, w tym projekty budynków, przyłącza, porządkowanie i wyrównanie terenu - zawsze warto posiadać na to wszystko faktury, umowy, potwierdzenia przelewów i przedstawić taką dokumentację bankowi rozpoczynając rozmowy na temat kredytu hipotecznego. Jest duża szansa, że chociaż część tych wydatków zostanie potraktowana przez bank jako wkład własny.
Mam nadzieję, że powyższe wskazówki okażą się pomocne, a wkład własny nie będzie już zagadką niemożliwą do rozwiązania. Żyjemy w czasach, w których obowiązujące przepisy wywindowały obowiązkowe wkłady własne na najwyższe historycznie poziomy, rynek cały czas czyni nieruchomości droższymi, a rządzący brutalnie zabili wszelkie programy dofinansowania zakupu mieszkań - ale nawet w takich okolicznościach trzeba sobie jakoś radzić. Tradycyjnie zachęcam wszystkich zainteresowanych kredytami hipotecznymi do bezpośredniego kontaktu ze mną - chętnie odpowiem na pytania oraz pomogę wybrać odpowiedni kredyt i przejść przez cały proces wnioskowania (szczegóły w zakładce "kontakt").
